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买卖合同的生效、过户登记、所有权转移三者之间的关系
双击自动滚屏   发布时间:2007-03-02 阅读:1845

 

杨前明  律师

买卖合同的生效、过户登记、所有权转移三者之间的关系是一个比较复杂的问题,不同标的的买卖合同,法律赋予其生效的条件是不同的,合同生效后的结果也会有所不同。

(一)按现行法律规定,只有部分抵押合同(不动产、林木等)及股权、著作权质押合同经过登记后才生效,即不登记的话,抵押或质押合同本身不生效,抵押或质押当然无效。担保物一般不涉及所有权转移问题。

(二)机动车买卖合同、房屋买卖合同都不以登记为生效要件,即不经登记,买卖合同本身也生效。但生效后的结果即所有权转移与否,法律的规定仍有所不同:

1、机动车买卖合同签订后,如果已经向买受人交付了机动车,即使没有办理过户手续,所有权也转移。没有相关法律法规明确规定机动车行驶证是机动车所有人享有所有权的唯一凭证及没有办理机动车行驶证登记则机动车不能转移。机动车的过户登记只是上路登记,是管理部门出于管理需要,并非是所有权(物权)登记。但是,如果交付后买受人没有登记,而该车被原车主再次卖与不知情的第三人,新买受人(即该第三人)因不知情而买到并进行了登记,或虽未登记但实际占有了该机动车的,所有权归新买受人。

最高人民法院有关部门[2000)执他字第25]给上海市高级人民法院的答复认为,如果能够证明车辆实际出资购买人与登记名义人不一致的,不能确定登记名义人为车主。20006月公安部交通管理局在给最高人民法院有关部门的复函中认为:“根据现行机动车登记法规和有关规定,公安机关办理的机动车登记,是准予或者不准予机动车道路行使的登记,不是机动车所有权登记。”最高法院机关刊物《人民司法》2006年第7期司法信箱(第111页)中对江西省崇仁县人民法院朱开平先生《已经出卖但未办理过户手续的汽车能否列入破产财产?》的解答:“你所讲的案件中买受人已经支付了全部价款,并实际占有使用该汽车,应当认为买受人已经取得了汽车的所有权,该汽车不得列入破产财产”。从以上规定可以看出,机动车所有权的转移并不以登记为要件。

2、房屋买卖合同签订后,如果已经向买受人交付了房屋,但没有办理过户手续,房屋所有权不转移。这一点与机动车所有权转移的规定不同。因为根据现行有关规定,国家实行房屋所有权登记发证制度,房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权、他项权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。没有办理权属证书的房屋不得转让。因此,在房屋买卖合同方面,法律虽然没有明确规定买卖合同签订后必须经过登记才生效,但是要取得房屋所有权必须经过登记。没有登记的,房屋买卖合同虽然有效,但房屋所有权不能转移。要转移房屋所有权就要继续履行房屋买卖合同——办理过户登记。

 
 
 
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