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租赁合同纠纷上诉状
双击自动滚屏   发布时间:2010-02-24 阅读:1707

 

 

  题记:本案一审判决后,被告不服,委托本律师代理上诉。律师拟写此上诉状并寄交法院后,对方又提出按当初其起诉前我方提出的条件和解,等于回到一审起诉前双方协商的原点。现将上诉状附后,供读者参考解决相关租赁纠纷。

 

民事上诉状

上诉人(原审被告):昆山××汽车销售服务有限公司,住所地江苏省昆山开发区××路××室。

法定代表人:×××,公司总经理。

被上诉人(原审原告):××,女,生于1991年××月×日,台湾省××市人。身份证号:×××××××

法定代理人:×××,女,生于1956年××月××日,台湾省××市人。身份证号:××××××

 

上诉人因房屋租赁合同纠纷一案,不服昆山市人民法院于(2009)昆民一初字第××××号民事判决书,现依法提出上诉。

 

上诉请求:

1.撤销原判,依法改判。

2.全部诉讼费用由被上诉人承担。

 

上诉理由

原审判决认定事实和责任错误,并抛开当事人双方合同约定进行推定,歪曲了当事人解决合同争议的真实意思。

一、关于解除合同的责任

20088月,上诉人承租房屋严重漏水已经一审查实。但一审认定房屋受淹为不可抗力,并非被上诉人过错,实属错误。作为出租人,所出租的房屋因雨漏水,并导致重新铺设地板花费工时十八天,这种情形根本不属法律意义上的不可抗力范围,因为下雨导致房屋漏水是人力可以克服(预防和维修)的。至于为何下雨漏水,也是不证自明的出租人方面的原因和过错责任。而上诉人方面,此前已经按期交纳了8月前应交的全部房租,因房屋漏水导致根本无法经营后暂停交纳房屋租金也属合法合理。一审法院置此事实于不顾,认定上诉人违约在先,明显错误。

二、关于争议解决办法

双方签订的《租赁合同》第五条第4项约定:“如乙方(即上诉人)逾期支付租金超过五日,则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过十五日,则视为乙方自动退租,构成违约。甲方有权收回房屋,并追究乙方违约责任”。该条是对双方解除合同的条件、构成违约条件以用如何解决争议的约定。

解除合同条件是:乙方(即上诉人)逾期超过十五日支付租金,视为乙方自动退租,即合同自动解除,租赁关系自动终止。

构成违约的条件是:乙方(即上诉人)逾期超过十五日支付租金,合同自动解除后。

合同自动解除后,争议处理办法是:甲方(即被上诉人)有权收回房屋,追究乙方违约责任(至于是不是上诉人方面的原因导致违约,应另行依法认定)。

《租赁合同》的该条规定,意即上诉人有权通过不再交纳房租的行为解除合同以止损;被上诉人有权通过收回房屋的行为来止损以防止扩大损失。交纳房租是提前半个月,先付后用,上诉人一直是这么交纳的。在逾期未交纳的情况下,被上诉人应当催收租金;在未交纳租金超过十五天的情况下,不管出于什么原因,合同自动解除,被上诉人应该积极行动,依约收回房屋以止损,避免损失进一步扩大。如果双方仍想维持租赁关系,可以通过再协商方式办理租赁事宜。如果被上诉人不积极收回房屋以止损,上诉人就没有义务到处找被上诉人交付房屋钥匙,这个义务和责任应在被上诉人自己,由此导致的房屋租金损失属于被上诉人原因导致的扩大的损失,应当由他自己承担,不能转嫁给上诉人。试问:被上诉人故意不出面,上诉人能向谁交纳钥匙呢?如果被上诉人一直不交接,也不让上诉人拆搬房屋内物品,造成使用的既成事实,难道上诉人就必须一直交纳所谓租金吗?

上诉人认为,应当根据合同的约定判断双方的责任。一审法院完全抛开租赁合同约定,无视双方对争议解决方式的约定,认定自动退租不成立违反合同自治原则,认定上诉人未将钥匙交给被上诉人是对上诉人的苛责。

三、关于房屋使用截止时间

一审认定上诉人使用房屋到20094月。但是,租赁房屋在20098月漏水导致上诉人不能经营是事实。被上诉人阻拦搬走屋内物品也是事实(一审中,被上诉人对此无异议)。在上诉人不再经营而不交纳房租自动退租后,在上诉人要搬走物品而被阻拦的情况下,还能认定上诉人在继续使用房屋吗?如果认定上诉人在使用房屋,为什么却承认上诉人要搬走物品而被阻拦呢?正是因为上诉人按合同约定合法止损而解除合同、终止租赁关系后才有搬走物品的行为,这恰恰说明了上诉人不再租赁该房屋也不再使用该房屋的事实。被上诉人明知与上诉人的租赁关系不再维持,所以早在20092月就向法院起诉要求支付所谓租金了,此时被上诉人仍不交接,直到4月份取走钥匙。一审于是认为上诉人使用房屋到被上诉人取走钥匙的20094月份,甚至连上诉人在一审中一再否认的所谓“3月份搬出”认定为承认,从而判决租金支付期也截止于20094月,实属不公。本案中,上诉人租赁期间应该认定截止于20098月,这样才能合理解释上诉人为什么不再交纳租金、为什么派人搬走自己物品而遭阻拦、为什么还要派人看守自己的物品(竟被认定为是办公使用房屋)、为什么帮助被上诉人联系租户来展车、为什么被上诉人先有一次起诉、为什么第一次起诉被驳回后再收取钥匙等事实。

四、关于损失

上诉人营业和人工损失:既然因房屋漏水导致无法经营,责任不在上诉人,那么,上诉人因此所遭受的所有损失都应由被上诉人承担。一审只确认房租损失应由被上诉人承担,而对上诉人的营业损失和人工损失均判由上诉人自行承担。这就意味着,一方过错导致双方损失,责任却由各自承担,这违背过错责任原则。

上诉人保证金:保证金属于上诉人所有。不是因为上诉人违约导致不再经营。在房屋漏水之前,上诉人没有逾期支付租金,没有违约事实。是被上诉人提供的房屋不能保证继续经营,违约在先。因此保证金应归上诉人所有。

上诉人装修费:本案不是上诉人“(承租人)违约导致合同解除”,所以上诉人有权请求被上诉人赔偿装修的损失。这些装修仍在,可以评估,仍可利用,拆除明显不符合经济原则,被上诉人应当赔偿。

综上所述,原判认定事实错误,判决理由不合法,应当予以撤销,请求二审公平审理,依法改判。

此致

苏州市中级人民法院

上诉人: 昆山××汽车销售服务有限公司

2010126

 

 

 

 
 
 
[2014-03-18]
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