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鼠患造成退租,物业公司赔偿业主损失
双击自动滚屏   发布时间:2007-03-17 阅读:1273

      原告冀女士是某高档公寓业主,将其房屋出租,租金每月1万元。2004年2月,公寓内开始散发异味,经物业公司查找,在卫生间的竖井内发现了一只死老鼠,随即在竖井内放置了鼠药,但鼠患未绝。物业在同年2月底再次打开竖井检查口,并放置鼠板,但竖井口一直没有封上。此后,租户不断发现有老鼠在屋内穿行。至4月底,物业共清理出8只老鼠。直至6月初,物业才堵住了检查口。由于鼠患长期未能根除,租户于5月底提前7个月提出退租,并要求赔偿损失。经协商,冀女士向租户支付了6000元补偿金,后冀女士向法院起诉,要求物业公司赔偿损失18666元。

    物业公司被判赔偿并非老鼠本身问题,而是老鼠引发的物业管理瑕疵导致业主发生经济损失。

    冀女士与租户签订了租赁合同,根据合同法相关规定以及双方关于房屋的约定,冀女士作为出租人有义务为承租人提供符合约定、适宜居住和使用的房屋。正因为如此,租户认为房屋状况与每月1万元租金的对价明显不符,要求退租,冀女士在承担了7个月可期待租金7万元损失的同时,还支付给承租人6000元补偿金。

    冀女士作为业主,与物业公司之间存在着物业管理服务合同关系。其签有承诺书,表示遵守物业管理公约,物业公司也制定了住户手册。物业公司根据管理公约和住户手册第15条的约定承担小区公共区域的灭虫灭鼠工作。

    出现鼠患后,物业公司虽进行过清除,但长时间内没有解决,尤其是打开卫生间竖井检查口,长达四个月没有封闭,为公共区域的老鼠窜入室内提供了入口,最终导致退租事件发生。

    物业公司既有负责小区卫生的责任,也有因工作不力导致的物业服务瑕疵,对能够控制和避免的事情,其未能有效应对,存在明显的过错。其过错行为与冀女士的损失之间有直接的因果关系,所以,冀女士的要求合理合法,法院最终予以支持。“8只老鼠判赔7000元”是结合该案具体案情依法作出的符合实际,公平、合理的判决。

    冀女士遭受的直接损失,包括支付的6000元补偿金和房屋空置一个月的损失1万元,另外还有7个月的可期待利益损失,冀女士请求的赔偿数额是18666元,为什么法院最终判决的数额是7000元呢?

    法院认为,物业公司虽有过错,但在公共区域彻底根除鼠患确非物业公司一家能很好完成的,因此,物业公司不应承担全部责任,而应该在其过失范围内承担相应责任。法院判决的7000元赔偿中,包括了冀女士支付的补偿金6000元以及适当考虑的房屋空置损失1000元,对冀女士其余过高的要求未予支持。

    抓老鼠本身并非人民法官的职责,但因鼠患引发的官司属民事主体之间的纠纷,人民法院理当受理,否则就是对当事人诉权的侵犯。

 
 
 
[2014-03-18]
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