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商品房认购书中的"定金"究竟有无法律效力?
双击自动滚屏   发布时间:2007-03-21 阅读:1321

 

案例一:某开发商新开了一个楼盘,订房的人也很多,女士就是其中的一个,而且一订就是三套房子,每套都交了2万元定金。就在快要签定正式合同的前两天,该楼盘的发展商突然向已经交过定金的客户声明,该楼盘的公摊面积计算有误,经过重新测算,每套房屋都增加了5-7平方米的公摊面积,正式合同要按新的面积来签定。当然很多客户不干了,以女士为代表的客户们认为,交了定金,说明合同已经基本确定,发展商不能毁约,必须按照原来的面积数签定正式合同。发展商也不含糊,声称宁肯双倍赔偿定金,也不会按照旧的面积数签约。这样,双方闹的很僵。

案例二:小李夫妻两人为结婚要购买一套房屋,在25将定金3万元交给开发商,并与开发商签订房屋预定书一份,约定若小李不在35日前来开发商处签订正式购房合同,定金不予退还;若开发商拒绝签订正式购房合同,则双倍返还定金。预定书签订后,小李夫妻听已经入住的人反映情况并不像开发商宣传的那么好,遂决定不购买此房,并且未在35日前与开发商订立正式购房合同。小李夫妻事后向开发商要求返还定金被拒。

评析:

实质上,这是一个对主合同签定前定金的法律性质的理解及应用的问题,实践中这样的问题非常非常多。

在商品房屋销售中,最常见的是如下情形:在客户交纳定金后、主合同签订前,由于种种原因客户反悔而不愿签定购房合同;或者发展商收取定金后,对售房条件等作出改变,客户难以接受而不能签订正式合同;还有就是定金给付后,客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧,双方都不让步又难以调和,致使主合同难以订立等。这些问题中,都涉及到对定金的处理问题。在过去,由于《担保法》对定金的规定不够详细,缺乏可操作性,使得不同的当事人对定金的理解差别很大。

从发展商角度考虑,认为定金是一种担保,客户交纳定金却不签主合同显然构成违约不履行合同,因此应当不返还客户的定金。而从客户的角度理解,定金是主合同的担保,但是主合同还没有订立,因此也就无从谈起什么担保,不能按照《担保法》的条款来适用定金罚则,应该退还客户已经交纳的定金。

这个问题的争议非常大,但是由于没有明确的法律法规,所以争来争去,最终还是糊涂帐,谁也说服不了谁。

200099,最高人民法院通过《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》,该司法解释已经自20001213施行。其中对定金问题作出了详细、明确的规定,是非常重要的一个司法解释。其中第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。”

再说前面提到的案例一,显然是接受定金的发展商拒绝签定主合同,那么他应该双倍返还定金。反过来说,发展商在愿意双倍返还定金的前提下,是有权利不按照原来的方案继续签订合同的。女士希望发展商能够按照原来的公摊面积数签定主合同的要求,恐怕难以得到法律上的支持,这就是该司法解释带来的一个大的变化。

对广大的购房人士而言,还有另外一层意义。在实际生活中,客户在交定金时,一般都要签订一份认购书之类的文书,内称如果几日内客户不来签订购房合同,则发展商有权扣留定金云云,这个约定就是该司法解释所谈到的“以交付定金作为订立主合同的担保的”约定。正如案例二的情况,小李夫妻无权要求开发商返还定金,因为是购房者自己不愿意签订正式合同。如果要索回定金,小李夫妻应该举证证明开发商宣传有误导,广告所言内容与实际情况差别很远等等方有希望。

实践中有这样的情况,有些购房人士交纳定金时,没有书面协议,而在发展商开具的收据上却标明“订金”、“押金”、“保证金”等。对于这种情况,该司法解释第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”。所以,请广大的购房人士注意,如果确定所交付的款项是定金性质,那么应当明确“定金”二字,并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等,以免因约定不明而出现纠纷。

该司法解释第一百二十条规定:“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民法院不予支持”。希望大家了解这一点。

该司法解释是从20021213开始施行的,但具有溯及既往的法律效力。该司法解释第一百三十三条规定:“担保法施行以前发生的担保行为,适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的,不适用本解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件,在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的,适用担保法和本解释”。

这样,自1995101,凡是涉及到定金问题的纠纷、可能出现的纠纷等,只要不是已经终审,就要适用该司法解释的规定。这就要求,定金担保法律关系的双方当事人,最好能够对照着该司法解释,认真审查一下自己的合同或约定。需要完善的就完善,需要修改的就修改,尽量与该司法解释一致,别怕麻烦,只有这样才能避免自己的利益蒙受白白损失。

 

 
 
 
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