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昆山市业主大会和业主委员会管理指导意见(二)
双击自动滚屏   发布时间:2007-03-21 阅读:1480

五、业主大会定期会议和临时会议

第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集,每年至少应召开一次。

20%以上的业主提议,或因发生重大紧急的情况需要及时处理时,业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

业主委员会有权核实提议业主的业主身份,无法核实业主身份的业主的提议无效。

第三十二条 业主委员会逾期不召集业主大会会议的,市建设局可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由社区居民委员会组织召集。

第三十三条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加。

第三十四条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的,业主大会仍应依法履行职责,其定期会议和临时会议社区居民委员会组织召集。

第三十五条 除业主委员会和社区居民委员会外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。

 

六、业主委员会的组成和职责

第三十六条  业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对业主大会负责。业主委员会应当依法履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,向业主大会报告物业管理的实施情况

(二)组织业主委员会的换届选举;

(三)代表业主大会签订物业管理服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作;

(六)公布业主委员会及委员的有效联系方式,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同;

(七)业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向市建设局备案。备案时应提交以下材料:

(一)业主大会和业主委员会的成立过程汇报;

(二)业主公约;

(三)业主大会、业主委员会议事规则;

(四)选举和表决结果统计表;

(五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况;

(六)每次公告的照片;

(七)物业管理区域总平面图和基本情况说明(地址、四至、建筑面积、幢数、户数)

(八)物业管理企业对当选委员物业管理服务费的交纳证明;

(九)建设单位对当选委员的产权所有证明;

(十)当地街道办事处、开发区规划建设局或当地建设管理所同意备案的证明。

市建设局收到上述材料后应当在10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第三十八条 前款备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向市建设局备案。

第三十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵纪守法;

(三)模范履行业主义务,未欠交物业管理服务费、专项维修基(资)金等;

(四)热心公益事业,责任心强,具有社会公信力;

(五)具有必要的工作时间和一定组织能力;

(六)未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

第四十条 业主委员会委员应履行下列职责:

(一)模范遵守业主公约、履行业主义务,按时交纳物业管理服务费、专项维修基金;

(二)定期与业主沟通,了解业主在物业管理方面的意见和建议;

(三)向业主委员会报告业主的意见和建议。

第四十一条 业主委员会委员应参加由市建设局组织的业务培训和召集的会议。

第四十二条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管,也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容:

(一)各类会议记录、纪要;

(二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;

(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

(四)业主名册;

(五)物业管理服务合同;

(六)有关法律、法规和业务往来文件;

(七)业主和使用人的书面意见、建议书;

(八)维修基金收支情况;

(九)其他书面和实物资料。

第四十三条 业主委员会会议一般由主任或受委托的副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议,应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时,可邀请所在地街道办事处和社区居民委员会派员列席会议。

第四十四条 业主委员会可以聘请一名执行秘书,负责处理业主委员会的日常事务。

执行秘书的津贴数额由业主大会确定,从物业管理费中列支。

第四十五条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内,业主委员会和物业管理企业应当报告市建设局和街道办事处,开展换届选举工作。

第四十六条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的,市建设局责令该业主委员会组织换届选举工作;逾期仍不组织的,由所在地社区居民委员会组织换届选举工作。

因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的,业主委员会仍应继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。

第四十七条 新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。

第四十八条 业主委员会委员缺员超过40%的,应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的,市建设局应当责令业主委员会限期组织,逾期仍不组织的,由所在地社区居民委员会组织增补工作。

第四十九条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请,在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后,应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举,差额比例不得少于20%

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过9人。

增补工作完成后,原临时业主委员会报经市建设局备案后,自动转变成为正式业主委员会。

第五十条 业主委员会委员有下列情况之一的,经业主委员会会议通过,其委员资格终止,并予以公告:

(一)不再是本物业区域业主的;

(二)有犯罪行为务的;

(三)拒不履行业主义务的;

(四)连续三次缺席业主委员会会议的;

(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;

(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(七)在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。

其中(一)、(二)项情况委员资格自动终止,其他情况须报下次业主大会备案。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的,业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。

第五十一条 业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。以业主委员会的名义发布信息,必须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的应当经全体业主委员会委员半数以上同意,并送达每一位业主:

(一)关于专项基(资)金的使用的建议;

(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;

(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业管理企业的建议;

(四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;

(五)关于决定召开临时业主大会会议的决议;

(六)关于增选、罢免委员的建议;

(七)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第五十二条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第五十三条 业主委员会成立后14日内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章,并报市建设局备案。

第五十四条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

第五十五条 业主大会、业主委员会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给社区居民委员会保管,并在所在地街道办事处的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

第五十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

 

七、附 则

第五十七条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十八条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规定的,依照本指导意见执行。

第五十九条 市建设局制订发布的《昆山市业主公约示范文本》和《昆山市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本,供参照使用。

  第六十条 本指导意见自颁布之日起施行。

 
 
 
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