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审理物业管理服务合同纠纷应注意的法律问题
双击自动滚屏   发布时间:2007-05-20 阅读:1385

 

   随着城市化进程的不断加快,房地产市场不断发展,一种新兴的行业大量涌现。它们对住宅小区内的单位、居民提供公共性的服务,随之而来,因物业管理服务而产生的纠纷亦不断增加,并呈上升趋势。由于我国相关的法律法规不统一、不健全,亟待完善,这就给人民法院审理该类纠纷案件增加了一定的难度。笔者结合审判实践,仅就审理该类案件时遇到的法律问题进行分析,与大家共同探讨。

  一、物业管理服务合同的性质及法律效力

  物业管理,是指物业管理公司接受业主或业主委员会的委托,根据物业管理服务合同,对物业进行维护、修缮、管理,对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

  (一)物业管理服务合同的性质

  我国合同法中尚没有物业管理服务合同方面的规定,实践中很多人认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务义务的内容来看,物业管理公司所提供的大部分物业管理义务不需要对单个业主言听计从,他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务即可,是由物业管理公司自行独立完成的。

  委托合同的性质,是委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果,归属于委托人,因此,委托合同由委托人承担责任。这样结果就导致业主可能要为物业管理公司的物管行为承担民事责任,这显然是违背物业管理服务的目的的。从合同目的进行解释,物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同。

  在物管公司所提供的服务内容中,不仅有对全体业主的公共物业的管理,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂,混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。

  (二)物业管理服务合同的法律效力

  在物业管理法律关系中,物业管理服务合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的,然而物业管理服务合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人,物业管理服务合同的双方是作为委托方的业主委员会和受托方的物业管理公司。业主委员会签约的行为属表见代理,法律后果最终归结为全体业主。

  二、无书面物业管理服务合同纠纷的处理

  实践中,有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无合同可依的情形下,人民法院在处理物业管理服务合同纠纷时,应注意审查以下问题:

  (一)物业管理公司的资质问题

  物业管理公司从事物业管理服务,除应办理相关企业登记外,还应具备相应的等级资质、收费资质,并领有政府部门颁发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司,发生了物业管理纠纷的,在人民法院开庭审理前,物业管理公司补办相关证书的,应视为具有从事物业管理服务的资质,按双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的,视为双方存在事实上的物业服务关系,物业费用只能按合理成本收取。可以司法建议业主委员会解除物业服务关系,重新签订物业管理服务合同。

  (二)物业费用标准问题

  物业费用的收取应遵循公开及与服务相适宜的原则,合理收取物业费,标准应严格依照合同的约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价,确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础,以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、缴费方式进行约定,而物业管理公司对小区进行了管理,实际支出了相关费用,应当给予相应的经济补偿。

  三、物业管理服务合同中违约责任的确定

  根据《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务,业主支付物业管理费用的合同。审判实践中,对于业主一方未按约缴纳物业管理费用的违约责任比较明确,而对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则相对模糊,不明确。

  (一)物业管理公司的违约责任

  物业管理服务合同中的违约责任,双方当事人可以在合同中明确约定,没有约定的则应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业管理公司的违约行为,并督促其限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同;违约行为发生实际损失的,应赔偿损失或者降低物业管理费;还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。

  (二)业主可否行使抗辩权,拒交物业管理费

  物业管理公司虽然服务欠佳,但业主认为尚未达到解除合同的情况,业主能否行使抗辩权拒绝交纳物业管理费?根据《合同法》第66条规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。物业管理公司存在违约行为,业主拒绝交物业管理服务费应当属于行使合同中同时履行抗辩权的行为,可以根据物业管理公司提供服务的质量状况,按质定价,适当减少业主应交纳的物业管理费用。

  (三)物业管理公司是否有权利采取停止供电、供水、供气等措施,以促使业主交纳物业管理费

  物业管理公司为迫使业主交纳管理费,在业主不能按其要求交费的情况下,经常采取停电、停水、停气等措施。那么,物业管理公司依法享有这种权利吗?法律没有明文规定。笔者认为,应具体情况具体分析。1、物业管理服务合同中明确约定,对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的,应当从其约定。2、合同没有明确约定的,应区分业主所欠费用的项目具体分析:业主仅拖欠公共性质服务,而未拖欠代办性质服务费用的,物业管理公司采取停水、电、气等措施的,应视为侵权;因业主拖欠代办性质服务费用,导致相关部门采取停水、电、气等措施的,物业管理公司不承担责任。

  (四)物业管理服务合同纠纷案件中的举证责任

  物业管理服务合同纠纷案件中的举证责任,我国法律并无专门规定。一般的原则是《民诉法》关于谁主张,谁举证的原则规定。然而物业管理服务合同纠纷案件有其自身的特殊性。对于物业管理公司所履行的义务是否符合约定或者相关标准,往往要经过一段时间才能够反映出来,而相对于业主来说,要证明物业管理公司是否履行物业管理服务义务,举证上存在诸多困难。此外,相关的物业管理资料通常是由物业管理公司进行保管的,要证明物业管理公司的服务存在瑕疵确实十分困难,业主的维权行为难以保障。

  笔者建议,有关管理部门应设立一个专门机构对物业管理公司的物业管理活动进行全方位考核及评价,或者由物业管理协会负责该项工作,并统一管理有关物业管理档案。这样,不仅有利于业主对于物业管理的监督,亦有利于保持发生纠纷后取得证据的相对客观性。人民法院也可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行适当分配,以便审查物业管理公司是否存在过错、是否存在违约行为,从而能够正确对其是否承担责任做出认定。

  四、业主委员会制度存在的问题及对策

  (一)业主委员会制度存在的问题

  1、业主委员会的法律地位和性质不明确

  《物业管理条例》把业主委员会在行政法规的法律文件中予以确定,在立法上正式创立了业主委员会制度。《物业管理条例》第15条规定:业主委员会是业主大会的执行机构。而对于业主委员会的法律地位和性质,《物业管理条例》的定性十分模糊。有人认为,业主委员会是独立的社团法人。也有人认为,业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有的人认为,它既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中其他组织的独立诉讼主体资格。

  2、有些小区还没有自己的业主委员会

  《物业管理条例》第11条明确规定:业主大会履行下列职责:选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。10条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。由于《物业管理条例》没有规定其不成立或不备案的法律后果,从而造成了某些地区业主委员会数量较少的状况。

    3、缺乏对业主委员会超越代理权、滥用职权行为的有效制约

  《物业管理条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定,但由于条款过于抽象,缺乏明确性和可操作性。此外,没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。这样就无法避免地出现业主委员会超越代理权,甚至滥用职权,损害全体业主利益的情况。

  (二)完善业主委员会制度的建议

  1、明确业主委员会的法律地位

  如前所述,根据《物业管理条例》的规定,设立业主委员会应当向政府房地产行政主管部门备案,不是按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记,因此,业主委员会不属于社团法人。

  2、规范业主委员会的管理

  确立业主委员会聘任制,业主委员会委员由业主大会聘任,并由业主大会向其颁发写明代理权范围的授权书。它的委员可以是业主,也可以是其他人。确定的聘期。聘期不能过长,也不能过短。

  3、业主大会和业主享有更广泛的监督权

  尽快出台实施细则,增强可操作性。为了减少此类纠纷的发生,有必要对业主委员会职责做出更详细的规定。确立业主委员会定期报告制度,使其接受全体业主的监督。业主委员会的委员也应该向全体业主尽管理人的责任。若业主大会发现业主委员会超越代理权的范围行事,或者为任何损害全体业主利益的行为时,可以随时解聘业主委员会委员,拒绝承认其行为对全体业主的法律效力,并保留损害赔偿的请求权。

  物业管理案件对于人民法院而言还属于新类型案件,尽快立法进一步规范物业管理行为,从而有效地保护业主、物业管理公司的合法权益,促进物业管理服务的健康发展,是法律工作者急待研究的课题。

 

作者周全:沈阳市沈河区人民法院民三庭庭长

 

 
 
 
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