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购买经济适用房应当具备法定资格,否则转让购买权协议亦属无效
双击自动滚屏   发布时间:2007-08-23 阅读:1808

   2006年9月,李某与王某签订了一份《经济适用房买卖合同》,约定王某将自己拥有的一套经济适用房购买权转让给李某,李某一次性向王某支付人民币8万元。此后,李某向王某支付了房号转让金8万元,又向联系人邢某支付了2.3万元。李某在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查,后他拿着转让的房号去购买房子时遭到拒绝。因此,李某起诉到法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效,王某、邢某返还房号转让金。 

   法院经审理认为,李某与王某所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共利益,故认定私下转让购买经济适用房房号协议无效,判决转让者王某返还李某购房名额转让金8万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金2.3万元。

评 析

    本案为一起经济适用房购买权转让合同确认无效案件,其关键点在于“经济适用房购买权”能否依合同法的规定自由转让。

    根据《经济适用住房管理办法》的规定,所谓经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房,购买或承租经济适用房必须满足下列条件:有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。

    由此可见,申请经济适用房需具备一定的法定条件,申请人员在准入条件上具有特定性,违反《经济适用住房管理办法》也就等于排除了法定条件的限制。本案中,王某与李某签订的经济适用房买卖合同实际上是转让经济适用房的购买权,而买受人王某未经过有关部门的购房资格审查,不具有购买经济适用房的主体资格,所以该转让行为违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。根据合同法第五十二条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,因此王某与李某签订的买卖合同无效。

    另外,我国现在面临房价大幅度上涨的局面,政府出台经济适用房政策的本意是缓解中低收入家庭住房困难,如果任由上述非法转让行为肆意存在,那么更多中低收入家庭的合法利益将得不到维护,社会秩序将会受到破坏。依据我国相关民事法律的规定,当事人订立、履行合同,应当尊重社会公德,亦不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

    综上,王某与李某签订的买卖合同无效,同时,根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”之规定,王某应当返还李某购房名额转让金8万元、联系人邢某返还李某购房名额转让金2.3万元。

(作者:天津市红桥区法院  刘万春)  

链 接

    《中华人民共和国合同法》第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

    第五十八条  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

    《经济适用住房管理办法》第二十条  符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:(一)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准;(四)市、县人民政府规定的其他条件。

 
 
 
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