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业主车辆小区被盗后物业公司的责任分析
双击自动滚屏   发布时间:2009-12-04 阅读:3964

 

 

杨前明  律师

小区被盗,业主受损的事件屡见不鲜,尤其是业主车辆被盗的报导更加常见。如何确定物业服务公司的法律责任,值得探讨。现根据相关法律规定,撰本文以助析案。

具体来说,分析该类型案件,应当注意以下几方面:

一、首先要确定物业公司与业主之间是否构成符合法律规定的保管合同关系。

保管合同是基于信任将物品委托他人保管而成立的合同。寄存人先要交付保管物,让保管人实际占有或控制保管物。保管合同属于实践性合同。不交付保管物,合同不成立。根据一般小区物业管理现状分析,我国绝大多数物业公司对小区车辆的管理,并不是基于保管合同关系而“保管”车辆。业主停车后,并不将钥匙等能够控制车辆移动的必要件交由物业公司保管,即使是小区外他人进入小区临时停车的,也没有这样一个交付和占有控制的过程,因此,在没有成立保管合同关系的情况下,小区车辆丢失的,不能以物业服务公司未尽到保管责任为由要求其赔偿。相反,如果车主能证明在一个管理非常完善的高档小区,业主停车后会将钥匙、车辆相关证件都交付物业服务人员占有和控制的,这种情形构成了物业服务公司对车辆的实际占有和控制,从而构成了保管合同关系。在这种情形下,如果发生了车辆丢失,物业服务公司当然应当赔偿。

二、不构成保管合同关系的,应当构成服务合同关系。

物业公司就是为小区服务而设,因此物业公司与小区业主之间构成服务合同关系确定无疑。物业服务公司对小区业主履行服务职责是法律规定的义务,属于“天经地义”。物业公司服务业主的范围比较广,车辆的安全是业主财产安全的一部分。拥有车辆的小区业主每年都得交纳费用,才能享有在小区停车的权利。那么,根据权利义务相一致的原则,物业公司收取费用后应当履行职责,采取一定防控措施,保障业主财产安全。

三、物业服务公司负有提供完善服务的义务和举证责任。

明确约定物业公司的全部服务内容及细节实属不易,但总的原则是按照法律规定向业主提供完善的服务。如果出现业主财产受损的情况,物业公司首先至少应当协助查明事实,以利于业主追回财产或向侵权人索赔,并进一步举证证明其已经尽到完善的管理服务义务,如,值班巡逻正常、车辆出入签证完备、监控设施有效、监控录像连续等。否则就是管理服务有瑕疵,应根据过错大小和业主损失情况承担相应民事责任。这种责任的确定,是基于服务合同关系,而非保管合同关系。

四、小区停车费不属于租赁费等场地使用费。

关于小区停车费的性质,也要根据不同情形予以考察。

首先,小区停车费,一般情况下,不属于车辆保管费,理由同前,但形成保管合同关系的特殊情况除外。

其次,停车费也不应当是场地租赁费或使用费。小区停车位,不管是规划的停车位还是临时的停车位,其场地均应有归属,或为业主个人所有,或为开发商所有,或为全体业主共有(物权法规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有)。物业服务公司作为一个与物业所有权无关的服务企业是无权“出租”这些场地并收取租赁费的,即使其自认为或者俗称为租赁费,也不是法律意义上的场地租赁费。

再次,停车费实际就是对停放的车辆进行必要保安的服务费。这种保安服务,与其他财产的服务方式实质是相同的,由物业公司提供,由车主享有,通过特定化了的“停车费”平衡双方权利和义务。由此,也就理清了物业公司收取停车费与提供服务不全面而发生纠纷后的解决通道,那就是按照服务合同及过错原则来确定双方的权利义务,进而确定丢车的损失赔偿责任。

五、业主损失的弥补途径。

通过以上分析可见,业主将车辆的保障义务全部交由物业公司是不恰当的;发生丢失事件后,向物业公司主张全部赔偿也是不可靠的。业主的维权途径主要有三方面:向真正的侵权人(如盗窃者、损坏者等)主张,但这取决于司法机关的侦审情况;向保险公司理赔,这取决于业主的投保险种及其他保险合同事项;向物业公司主张,这取决于物业公司的服务水平——有无过错及过错大小)。

六、兼谈公共道路边停车丢失的责任。

城市管理部门为解决停车难,在路边划定部分地段的停车位,并派人收费,如果停放在该车位的车辆丢失,如何确定赔偿主体和赔偿责任,与小区失车的情况又完全不同。这种情况下,有管理没服务,有收费无赔偿。向城管部门主张赔偿,肯定得不到法律的支持。因为,此时的“停车费”的收取完全不是基于服务合同,纯因管理而设。

 

 

 

 
 
 
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